Nazmi KARADURMUŞ - RE/MAX Mercan

07 Eylül 2008 Pazar

Nazmi KARADURMUŞ Gayrimenkul Danışmanı

"DÜNYANIN EN ÖNEMLİ YATIRIM ARACI GAYRİMENKULLERDE BİR DANIŞMANINIZ OLSUN İSTERMİSİNİZ."

GSM : 0534 2049490

RE/MAX Mercan (Bakırköy)

Tel : 212 5704646 Faks : 212 4665469
İstanbul Cad. Akasya Apt. No: 42 / 4 Bakırköy / İstanbul-Avrupa

Kişisel Bilgilerim

19.12.1979 ORDU-FATSA doğumluyum.4 Yıldır gayrimenkul sektöründe aktif olarak yer almaktayım.

Sloganlarım

HIZLI DEĞERLEME

PROFESYONEL PAZARLAMA

KARLI SONUÇ

Uzmanlık Alanlarım

KONUT-TİCARİ

GAYRİMENKUL

Haberler

Kat Mülkiyeti Yasası'nda Son Durum
Mortgage sisteminin Türkiye’ye gelmesiyle birlikte tekrar gözden geçirilen Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Yasa Tasarısı 2005 yılı sonlarında Hükümet tarafından TBMM’ye gönderilmişti. Geçtiğimiz günlerde saatlerce süren görüşmelerden sonra onaylanan yasa tasarısı, son yıllarda sayıları hızla artan konut sitelerinde yaşanan sorunların çözülmesini ve yeni yapıların çağın gereklerine uygun şekilde inşa edilmesini öngörüyor.

Yeni yasayla, kat sahiplerine olası afet ve depreme karşı yapıların onarımına katılma zorunluluğu da getiriliyor. Yasa tasarısına göre, kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre belirlenecek. Kat mülkiyetine tabi olan binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi sistemin parçaları, ana gayrimenkulün ortak yerlerinden sayılacak ve ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde kat maliklerinin bağımsız hareket etmeleri önlenecek. Muhtemel afetler ve özellikle depreme karşı yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar apartmanın genel giderlerine ilave edilecek. Gideri ödemeyen daire sahibi ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödeyecek. Kat malikleri, yapı güvenliğiyle ilgili teknik inceleme ve çalışmalar sırasında kendilerine ait bölümlere girilmesine izin verecek.

Türk Hukuk Sitesi kütüphanesinde yayınlanan yazısında Avukat Hilal Kömürlü, hukuki bir temel oluşturulması amacıyla ilk olarak 1965 yılında ele alınan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, 40 yıl aradan sonra tekrar gözden geçirilmesi hakkında “kapsamlı denilebilecek bir kanun değişikliği olsa da tasarı, üst hakkı üzerinde kat mülkiyetinin henüz düzenlenmemesi gibi bazı eksiklikleri hala içermektedir” yorumunu yapıyor ve yasanın yenilenen maddelerini, yürürlükteki kanunla karşılaştırıyor:

“- Yürürlükteki Kanunda Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi için tapuda yapılacak talep yazılı olmalıdır. Ancak tasarı bu haliyle kanunlaştığında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için tapuda yapılacak talebin yazılı olması zorunluluğu aranmayacaktır.

- Yürürlükteki Kanunda yalnızca birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Birden çok katı kapsar şekilde ya da aynı kat üzerinde olsa da bitişik bulunmayan bölümlerin, tek bir bağımsız bölüm olarak tapuya tescil imkanı bulunmamaktadır. Ancak tasarı değişmeksizin kanunlaştığında, birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm yanında, yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katının veya (birbirine bitişik bulunmasa dahi) bölümünün de tek bir bağımsız bölüm olarak tescili imkanı söz konusu olacaktır.

- Yürürlükteki Kanunda gelirinin ortak giderlere harcanması, veya başka şekilde kullanılmak üzere, mülkiyeti şahsa değil de eşyaya (diğer bağımsız bölümlere) bağlanan, ayrı bir bağımsız bölüm tescil etme imkanı bulunmamaktadır. Ancak, tasarı kanunlaştığında, bir veya daha fazla bağımsız bölüm, gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilecektir. Böylelikle; tasarı ile, gelirinin ortak giderlere harcanması, veya başka şekilde kullanılmak üzere, bağımsız bölüm tescil etme imkanı getirilmektedir.

- Yürürlükteki Kanuna göre, kat irtifakının tescili ana gayrimenkul kütüğüne (genel kütüğe) irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılmaktadır. Yalnızca kat mülkiyetinin tescili için ayrı bir kütük ihdas edilmiştir. Ancak Tasarıya göre, kat irtifakının tescili de kat mülkiyeti kütüğüne doğrudan yapılacaktır.

- Mevcut Kanunda kat irtifakı tesisi zorunlu bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesis edilmeksizin, doğrudan kat mülkiyetine geçiş mümkün.Ya da kat irtifakı tesis edildikten sonra tüm bağımsız bölümler tamamlanmış olsa dahi, gayrimenkul kat irtifakında bırakılabilmekte. Ancak tasarı ile kat mülkiyetine geçiş sürecinde kat irtifakının tesisi zorunlu hale getirilmesi öngörülmekte. Ayrıca, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden eksik olanları tamamlamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinin, kendisine ait her bağımsız bölüm için 1.000 YTL idari para cezası ödemelerine ilişkin düzenlemeye de yer verilmekte.

- Yürürlükteki Kanun gereğince, kat maliklerinden birinin, kat mülkiyeti kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ettiği durumlarda, diğer kat maliklerinin kendi arsa payları oranında ihlalde bulunan kat malikinin o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devrini sağlamaları için kat malikleri kurulunun basit çoğunlukla kararı gereklidir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, davayı, devri isteyen diğer kat malikleri açabiliyor. Tasarı da özü itibariyle aynı düzenlemeyi öngörmüştür. Ancak, tüm kat malikleri adına dava açılması için aranan basit çoğunluk değişecek, maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekecektir. Diğer bir değişiklik de; kurulda gerekli çoğunluğun sağlanamaması durumunda, mahkemenin devri isteyen diğer maliklerin talepleri yönünde karar verilebilmesi için, mahkeme bu kat maliklerinin devir bedelini 3’er aylık vadeli hesaba yatırmalarını ve makbuzunu ibraz etmelerini arayacaktır.

- Yürürlükteki Kanuna göre, kat malikleri kurulunun toplantı çoğunluğunu sağlayamadıkları durumlarda, ikinci toplantı (belirli bir nisab aranmaksızın) en geç 1 hafta içinde gerçekleştirilmelidir. Tasarı mevcut haliyle kanunlaşırsa kat malikleri kurulunun toplantı çoğunluğunu sağlayamadıkları durumlarda, yine ikinci toplantı belirli bir nisap aranmaksızın en geç 15 gün içinde gerçekleştirilecektir.

- Yürürlükteki Kanunda Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tescili için tamamlanması gereken belgelerden olan, mülkün çeşitli açılardan çekilen fotoğrafları ve bağımsız bölümlerin cinsini, sırasını ve eklentilerini gösterir listenin notere onaylatılması zorunluluğu vardır. Tasarı mevcut hali ile kanunlaştığında, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tescili için tamamlanması gereken belgelerden olan, mülkün çeşitli açılardan çekilen fotoğrafları ve bağımsız bölümlerin cinsini, sırasını ve eklentilerini gösterir listenin notere onaylatılması zorunluluğu ortadan kaldırılacak.

- Yürürlükteki Kanuna göre bir gayrimenkule kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması için, kanuna uygun olarak kat mülkiyeti tesisinin uygun tapu müdürlüğünce yapılması ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Ancak; kanun bir kere kat irtifakına geçildikten sonra, kat mülkiyetine aşamalı olarak geçişi mecburi tutmamıştır. Bu nedenle, harca tabi bir işlem olmamasına rağmen, bir çok gayrimenkul, yıllarca kat mülkiyetine geçilmeksizin kat irtifakı tesisi zamanında düzenlenip onaylanan yönetim planlarına göre idare edilmektedir. Tasarının mevcut durumunda ise, yapı kullanma izninin alınmasından itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilmekte ve müeyyide olarak para cezası (2.000 YTL) öngörülmektedir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış gayrimenkullere de kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç 2 sene içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilecektir. Bu ana gayrimenkullerde, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar, kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilecektir. Kat mülkiyetine geçiş yapmayanlara ise aynı para cezası (2.000 YTL) uygulanacaktır.

- Yürürlükteki Kanuna göre, ortak yerlerde yapılacak olan onarım ve yeni tesisler için tüm maliklerin iznini almak gereklidir. Maliklerden birinin izinden imtina etmesi halinde hiçbir değişiklik yapılamamaktadır. Oysa tasarıdaki yeni düzenlemeye göre; ortak yerlerdeki bir bozukluğun zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun belediye (belediye sınırları dışında valilikçe) veya mahkeme tarafından tespit edilmesi halinde kat maliklerinin rızası aranmayacak. Böylelikle, Bina güvenliği için yapılacak çalışmalarda daire sahipleri kendi mülklerinde çalışma yapılmasına izin vermek zorunda olacak.

- Mevcut düzenlemeye göre, kat malikleri kurulunun birinci toplantıda yeter sayısının sağlanmaması halinde ikinci bir toplantı yapılacaksa, bu iki toplantı arasında herhangi bir süre söz konusu değildir. Tasarıda ise, kat malikleri kurulunun birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci bir toplantı yapılacaksa, bu iki toplantı arasında en az 7 günlük bir süre olması düzenlenmiştir.

- Yürürlükteki Kanunda idari para cezalarına itiraz hakkında bir düzenleme bulunmamaktadır. Tasarıya göre ise, İdari para cezalarına dair kararlar, Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilgiliye tebliğ edilecektir. Bu cezalara karşı, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde yetkili idare Mahkemesine İtiraz edilebilecek. İtiraz, kararın icrasını durdurmayacaktır.

- Yürürlükteki Kanunda kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara razı olmayanların, bu karar aleyhine ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine dava açması herhangi bir hak kaybına neden olacak süreye bağlı tutulmamıştır. Tasarı bu haliyle kanunlaştığı takdirde yeni yasa ile, “razı olmayanlar” ifadesindeki muğlaklık giderilerek, gerek toplantıya katılıp da aleyhe oy kullananlar, gerekse toplantı yokluklarına gerçekleşenler kurul kararlarının iptalini dava edebileceklerdir. Bu dava hakkı aleyhe oy kullananlar için karar tarihinden; toplantıya katılmayanlar için kararın öğrenilmesinden başlayarak 1 ay içinde ve karar tarihinden itibaren en geç 6 ayın tamamlanmamış olması şartı ile sağlanabilecektir.

- Yürürlükteki Kanundaki düzenlemeler arasında, muhtelif afetlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderleri arasında sayılmamaktadır. Oysa tasarı ile muhtelif afetlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderleri arasına ilave edilecek.

- Yürürlükteki Kanuna göre, kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu arsa paylarının tespiti, maliklerin bağımsız bölümlerin tesis tarihindeki değerini gösterir beyanına göre noterden tanzim edilen listede yazılı oranlara göre tespit edilir. Tasarı kanunlaştığında ise, arsa payları, maliklerin beyanı ile değil, proje müellifi mimar tarafından ana gayrimenkulün projesinde, hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projeye dahil bağımsız bölüm listesinde açıkça gösterilmesi gerekiyor. Bu şekilde arsa paylarına dayalı hak kayıpları önlenerek giderlere katılımda hakkaniyet sağlanacağı öngörülmekte.

- Yürürlükteki Kanunda kat malikleri kurulu kararlarına karşılık açılacak davalarda, tüm maliklerin hasım gösterilmesi zorunludur. Aksi takdirde dava usulden reddedilmektedir. Bu nedenle; uygulamada çok sayıda kişinin davada hasım gösterilmesi, davanın yavaşlamasına ve usuli güçlüklere sebep olmaktadır. Tasarı ile kat malikleri kurulu kararlarına karşılık açılacak davalarda, tüm maliklerin hasım gösterilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılmaktadır. Tüzel kişiliğe sahipmiş gibi, bu davaların yöneticiye karşı açılması öngörülmektedir. Bu hüküm ile; uygulamada çok sayıda kişinin davada hasım gösterilmesi mecburiyetinden doğan ve davanın yavaşlamasına sebep olan güçlüklerin önüne geçilmek istenmektedir.

- Yürürlükteki kanunda yer alan düzenlemeler gereğince, kat mülkiyeti, ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Dolayısı ile özellikle son yıllarda yaygın hale gelen blok yapılardan ötürü, birden çok parsel üzerinde bulunan ana gayrimenkullerdeki bağımsız bölüm maliklerinin bir araya gelerek oluşturdukları genel kurulca alınan kararlar kanuni bağlayıcılık taşımamaktadır. Bu nedenle malikler kararların hukuken geçerliliği için sözleşme yapmak zorunda kalmakta, bu sözleşmeler genel hükümlere tabi oldukları için kat maliklerinin kanunda kendilerine bahşedilen (ortak giderlerin tahsilinde sağlanan kolaylıklar ve ödenmemesi durumunda diğer maliklere tanınan ve bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer maliklere devrine kadar giden) bir çok haktan yararlanamamalarına, birçok düzenlemenin de bu kararlara uygulanamamasına sebep olmaktadır. İşte tasarı kanunlaştığı vakit, kanuna “toplu yapı” kavramı getirilmiş ve toplu yapılara ilişkin özel hükümler ayrı bir bölüm olarak düzenlenmiş olacak. Bu yapıların birden çok parsel üzerinde yapılması durumunda da kat mülkiyetinin uygulanması öngörülecek. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kulanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı birden çok yapıyı ifade edecek.

Toplu Yapı Organları:
- Blok Kat Malikleri Kurulu
- Ada Kat Malikleri Kurulu
- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
- Temsilciler Kurulu olarak öngörülmekte.

- Yürürlükteki düzenleme gereğince, blok yapılar olsa dahi, yönetim, üst-alt yönetim birimlerine bölünerek gerçekleştirilemez. İşin doğasından kaynaklanan zorunluluk nedeniyle, kanuna aykırı olarak bunun tersine bir uygulama bulunmaktadır. (Örn: bir alışveriş merkezi ve iki konut blokundan oluşan sitede, blok yöneticilerinin tuttukları kayıtlar ve aldıkları kararlara istinaden tahsil ettikleri giderler hukuka aykırı ve geçersizdir.) Bu kanunda kanuni düzenleme hayatin akışının gerisinde kalmıştır. Buna karşılık Tasarıda Toplu yapılarda yönetimin üst yönetim ve alt yönetim birimleri ile yönetilebileceği öngörülmektedir.

Bunlar;
- Toplu Yapı Yönetimi
- Blok Yönetimi

Bu şekilde, her bir blok kat maliklerinin ayrı ayrı oluşturdukları yönetim kurullarının alacağı kararlar ve gerçekleştireceği işlemler tüm kat malikleri ve diğer kullanıcıları bağlayacak, hukuka uygun olacak ve bu noktada çıkan problemlerin önüne geçilecektir.

- Mevcut düzenlemede toplu yapılarda her ayrı bölümün aynı yönetim planına göre yönetilmesi gibi bir zorunluluk bulunmamakta ve bu nedenle uygulamada bir birlik sağlanamamaktadır. Buna karşılık Tasarıda toplu yapılarda her ayrı bölümün aynı yönetim planına göre yönetilmesi zorunluluğu getirilerek, tekdüze bir yönetim öngörülmektedir.” (*)

(*) "Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısında Son Durum" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Hilal Kömürlü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

2006-2008 döneminde ofisine 55 adet portföy kazandırmış.
Kazandırılan portföyler sadece sisteme alınan portföylerdir. Satıldığını ya da Kiralandığını göstermez.

Portföylerimden Bazıları

Şu Anda Toplam 15 Portföyü Kayıtlı, Bunların 10 tanesi Satılık, 5 tanesi ise Kiralık' tır.

Yorum Yaz (Yorum yazmak için üye girişi yapmanız gerekmektedir.)

Yıldızlara tıklayarak değerlendirme yapabilirsiniz.

Yazılmış Yorumlar

Nazmi KARADURMUŞ için henüz yorum yazılmamış.

Kiralık Daire - Satılık Daire - Kiralık Ofis - Satılık Ofis - Kiralık Mağaza/Dükkan - Satılık Mağaza/Dükkan - Satılık Villa - Kiralık Villa

Comuner

USD : 1,2441 YTL | Euro : 1,7725 YTL | Sterlin : 2,1919 YTL | TCMB

Sayfanın oluşma süresi 1,108 sn dir.