Ömer Alibazoğlu - RE/MAX Vip - Beysukent Bölgesi

21 Mart 2010 Pazar

Ömer Alibazoğlu Broker/Owner

"PROFESYONELLER FARK YARATIR!"

GSM : 532 2342774

RE/MAX Vip (Beysukent)

Tel : 312 2360559 Faks : 312 2361602
Angora Cad. No:164 Beysukent / Ankara

Kişisel Bilgilerim

''2009 Ocak Ankara En Yüksek Ciro Kazanan RE/MAX Üyesi''

Uzmanlık Alanlarım

Haberler

Emlak fiyatlarında düşüşe hazır olun
Son günlerde en çok tartışılan konu başlığı "borsa daha düşer, dolar daha yükselir mi." Bugün konuyu emlak dinamiği için ele almak ve daha önce bu köşede iki kez sorguladığımız "emlak piyasası doyum noktasına yaklaşıyor" tezini detaylandırmak ve bana göre yüzde 20 ila 25 arasında ekstra prim taşıyan fiyatlarda kısa vadede geri çekilmelere hazır olun demek istiyorum.

Emlak piyasası doyum noktasına yaklaşıyor tezini bugün detaylandırmak istiyorum. Konuya girmeden daha önceki tespitlerimizden bir bölümü sizlere aktarmamda yarar var. Ne demiştik. İşte daha önce paylaştıklarımızdan bazı alıntılar; Konu hakkında sokakta, emlak bürolarında, bankalarda ve en önemlisi alım düşünülen her yerde tartışılan iki farklı tez var.

Tez 1 Piyasanın doyuma ulaşması mümkün değil. Nedenlerine gelince; faizler düşük, borsa yüksek olduğu için alternatifsiz kalan halkın tercihi emlak yönünde değişiyor. Bu değişime, AB beklentisi, 500 milyon nüfuslu AB nin Türkiye de yapmak isteyeceği yatırımlar, AB halklarının özellikle İstanbul da yaşama isteklerinden yola çıkarak yapmak isteyebilecekleri alımlar gibi unsurlar da eklenince çıkan sonuç çok net; piyasada fiyatların yükseliş süreci hala yolun başında daha açıkçası doyuma daha çok var.

Bu tezi ortaya atanların takıldığı bir nokta var; İstanbul ve çevresinde daha doğrusu büyük illerde çok fazla proje yapıldığını ve bu sürecin bir arz fazlasına neden olup olmayacağı.

Tez 2 Dolar bazında emlak fiyatları bir endeks haline getirilir ve borsa, faiz gibi diğer yatırım araçları ile karşılaştırılırsa ciddi bir prim söz konusu. Kár oluşan her piyasanın, mutlaka realizasyona uğradığı düşünülürse; emlak dinamiği için de doyuma çok yakın. Bu tezi savunanların da takıldıkları bir nokta var; kullanılan konut kredileri bir dalgalanma olması halinde geri dönmeye başlar ve bu dönüş bankalara geçen konutların satışına dönüşürse, fiyatlarda hızlı geri çekilmeler olabilir.

TEPE FİYATTAN GİRMEYİN

Sonuç Verileri ve piyasadaki tezleri sizlere aktardım. Karar size ait. Bana, sen ne düşünüyorsun derseniz, şunu söyleyebilirim; İstanbul da son birkaç haftada yaptığım gözlemden edindiğim izlenim; belli semtlerde fiyatlar bir noktaya geldi ve orada tıkandı, artık bu değer ile satış çok nadir görülüyor. Burada sizin için önemli olan; özellikle yeniden satmayı düşünüyorsanız tepe fiyatlardan alıma girmemeniz. En noktasından aldığınız bir evi her geçen gün diğer piyasalarda kaybettiğiniz fırsat getiri ile ayrıca fonladığınızı düşünürseniz, pahalı bir alım sonrası, orta vadede TL ve dolar bazında zarar edebilirsiniz.

Değerli emlak yatırımcıları, yukarıdaki tespitlerde de gördüğünüz gibi son birkaç aylık dönemde özellikle para ve sermaye piyasalarında en noktalarının test edilip doyuma ulaşıldığını düşündüğüm süreçte, emlak piyasasında durağanlaşmaya gidiyoruz tespitlerimi sizlere aktarmış ve özellikle geri çekilme öncesi durgunlaşmaya hazır olun uyarısında bulunmuştum.

KISA VADEDE GERİ ÇEKİLME

Bugün daha ileri giderek konuyu açıyor ve bana göre yüzde 20 ila 25 arasında ekstra prim taşıyan fiyatlarda kısa vadede geri çekilmelere hazır olun demek istiyorum.

Neden derseniz, detayları şöyle sıralayabilirim;

1- Fiyatlarda artan kura rağmen hala ciddi bir prim söz konusu ve realizasyon olması yani ihtiyaç harici kár etme amacı ile alınan evlerin dalgalanma durumunda acil olarak satışa çıkması gayet doğal. Bu satış dalgasının öne çekilmesinin sebebi son dönemde para ve sermaye piyasalarında yaşadığımız dalgalanmalar.

2- Finansal dalgalanmanın banka kredilerinin verilebilirliğini azaltması ve kredi azalması ile paralel talep düşüşü.

3- Son 4 yılda yaşadığımız ekonomik gelişmenin son kırılma ile bir kez daha ortaya çıktığı gibi finansal bir genleşme olması ve finansal genleşmelerin geri çekilme dönemlerinde fiyatların hızlı geri çekilmesi.

4- Arzın özellikle proje bazlı olarak fazla artması ve bu artışın finansal genleşme ile desteklenmediği durumda ki; piyasalardaki son geri çekilme ile destek bitti, piyasanın arz fazlası konumuna geçmesi.

Bu sebepleri daha uzatabilirim ama burada keseceğim ve başlıktaki tezi son cümle olarak detaylandırıp sizlere aktaracağım; emlak fiyatlarına 5-10 yıllık dönemler halinde bakıp aradaki gelişmeleri dikkate almıyorsanız yani ben kısa vadeyi yok sayarım diyorsanız, sizin için sorun yok; orta ve uzun vadede hareket yeniden yukarı dönecek. Fakat durumu pozisyonlarınız gereği kısa vadede değerlendiriyor ve bugün, yarın, 3-6 ay içinde ne olacağı benim için önemli diyorsanız; size şunu söyleyebilirim; fiyatlarda son birkaç ayda ortaya çıkan durağanlığın yerini geri çekilmeye bırakmasına şimdiden hazırlıklı olun.

Sonuç Para ve finans piyasalarının altın kuralı; her trend doğar, gelişir, olgunluk noktasını test eder ve geri çekilmeye başlar. Bu hareket tepe ve diplerin yaşandığı bir yapı içinde devam eder gider. Bu noktada sizlere tepe ve dip bölgeleri defalarca test eden bir fiyat dinamiğini göstermek istiyorum. Bu tablo dolar bazında borsa endeksini gösterse bile inanın temel prensip açısından hiç fark yok.

Grafik üzerinde net olarak dalgalanan bir trendi görebilirsiniz. Fiyatlar doyuma ulaşıyor sonrasında kırılıyor. Tekrar tepe noktası test ediliyor yine kırılıyor. Emlak piyasasının da yukarıda gördüğünüz yapıdan temel olarak çok büyük farkı yok.

Faiz değişmez ise hangi vade seçilmeli

Son dalgalanma olana kadar sizden gelen mesajlarda en fazla sorulan soru şöyleydi; X YTL kredi kullanmak istiyorum. 120 ay ile 144 ay arasındaki vadelere banka aynı oranı veriyor, benim için hangisi daha avantajlı.

Değerli emlak yatırımcıları, yukarıdaki örneği 100,000 YTL’yi dikkate alarak örneklemek istiyorum. 1,09 faiz ile 120 aylık bir planda borçlanırsanız; aylık ödemeniz 1537 YTL olurken toplam ödemeniz 185,000 YTL olarak gerçekleşir. Aynı miktarı sadece vade 144 ay olarak değiştirip borçlanırsanız; aylık ödemeniz 1420 YTL’ye inerken geri ödediğiniz toplam 205,000 YTL’ye çıkar. Burada ayrıntı; toplam ödemede gizli. Aylık ödeme kapasiteniz yüksek ise faizin değişmediği vadelerde kısa süreli olan geri ödeme planları, toplam ödemede size ciddi avantaj sağlayabilir .

Kaynak: Yiğit Bulut

http://www.hurriyetemlak.com/real_estate/news/detail.php?news=author&newsId=111&catId=27